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por Vivo Seu Dinheiro

Imóvel com contrato de gaveta é arriscado para vendedor e comprador

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Prática comum no Brasil desde a década de 1980, a compra de imóvel com contrato de gaveta pode até ser cômoda para comprador e vendedor e ter menos custos iniciais, mas é bastante arriscada. Por isso, é melhor estar ciente das vantagens e desvantagens para não colocar o negócio a perder.

Negociando imóvel com contrato de gaveta

Tanto comprador quanto vendedor têm a perder com o contrato não formalizado. Foto: iStock, Getty Images

O que é um contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é um acordo não formalizado entre o mutuário (que financiou a aquisição do imóvel) e um terceiro (que assume as prestações do financiamento), celebrado de forma particular ou até mesmo por combinação verbal.

Por suas características, é uma modalidade que depende muito da relação de confiança entre vendedor e comprador, já que a dívida segue em nome do primeiro até ser quitada completamente.

Como a transação não é oficial, não há custos de transferência do imóvel nessa fase, por exemplo. Além dessa particularidade, adquirir imóvel com contrato de gaveta é opção para quem não conseguiu aprovação de crédito ou para casos em que o bem não pode ser oficialmente transferido – o que evidencia ainda mais os riscos da prática.

Imóvel com contrato de gaveta é operação de risco

O risco de comprar imóvel com contrato de gaveta é realmente alto. O fato de o bem permanecer no nome do antigo dono até que todas as parcelas sejam quitadas é mesmo o principal perigo.

Só ao fim da dívida é que se pode solicitar a transferência de titularidade. Se o vendedor, por alguma razão, se recusar a assinar o contrato no momento da quitação, ele não passa o imóvel adiante.

Pense bem: hoje, pode haver uma boa relação com o mutuário, mas como se trata de um financiamento longo, será que a confiança permanecerá a mesma entre os dois?

Mas há outros problemas igualmente sérios. Se houver morte do antigo proprietário, por exemplo, a situação pode ficar difícil de se resolver. Vale lembrar que o seguro de vida que é incluído no financiamento quita o bem em nome dos herdeiros – e não do comprador que está utilizando o contrato de gaveta.

Mesmo se não houver herdeiros, mas se o falecido proprietário tiver dívidas em juízo, o imóvel pode ser penhorado para o pagamento dos débitos, sem que o comprador seja sequer comunicado. Isso ocorre porque, legalmente, a operação não foi realizada.

O mais prudente para tentar evitar a penhora é fazer o reconhecimento de firma no momento da assinatura do contrato. Também é fundamental guardar todos os recibos de pagamento das parcelas.

Além de todos esses riscos ao comprador, o vendedor também pode ter problemas. Caso o novo financiador deixe de pagar as prestações, o nome do titular poderá sofrer restrições de crédito, impossibilitando-o de solicitar novos financiamentos, mesmo após o leilão do imóvel. A inadimplência com impostos e condomínio também traz riscos.

Saída é regularizar

Quem regulariza os financiamento obtidos pela Caixa é a Empresa Gestora de Ativos (Emgea), que considera fundamental a transferência oficial da dívida.

Para que isso aconteça, é necessário fazer os registros cartorários, além do pagamento de emolumentos e do Imposto de transmissão (ITBI). Para dar início a esse processo, basta procurar a agência do banco onde foi feito o empréstimo.

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